Coronacrisis en gevolgen daarvan voor huurprijs

In ons nieuwsbericht van 11 februari 2021 gingen wij nader in op een uitspraak in kort geding van Rechtbank Rotterdam, waarin werd geoordeeld over de te betalen huurprijs in relatie tot de coronacrisis en navenante beperkende overheidsmaatregelen. In die uitspraak werd onder meer expliciet overwogen dat de steunmaatregelen van overheidswege, de financiële positie van de huurder vóór de coronacrisis en de financiële positie van verhuurder relevante omstandigheden zijn bij het bepalen van de gevolgen van de coronacrisis voor de huurprijs.

Deze week werd een uitspraak van Rechtbank Gelderland gepubliceerd, waarin deze omstandigheden opnieuw de revue passeerden. In deze zaak had verhuurder eerder aan huurder, die een café exploiteerde in het gehuurde, een huurkorting verleend van 50% over de maanden april en mei 2020. De huur over juni 2020 was volledig betaald. En vanaf de maand juli 2020 had de huurder zonder overleg met de verhuurder maandelijks 1/3 van de huur betaald. De verhuurder accepteerde dit niet en spande een kort geding aan bij Rechtbank Gelderland. Nadat Rechtbank Gelderland eerst had vastgesteld dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid bestempeld dient te worden, overwoog zij vervolgens over het te hanteren toetsingskader voor wat betreft de vraag welk gevolg dit moet hebben voor de huurprijs als volgt:

‘‘Van belang is welke financiële impact de crisis op [huurder] heeft en welke gevolgen de door de hem beoogde wijziging voor [verhuurder] heeft. Daarbij kunnen ook een rol spelen de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen en de aard en ernst van de betrokken belangen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de omvang van het verlies van [huurder] als gevolg van de coronacrisis, hoe zijn financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre [gedaagde] afhankelijk is van huurinkomsten om bijvoorbeeld haar financieringslasten te voldoen.’’

De verhuurder wees onder meer op de TVL-regeling (Tegemoetkoming Vaste Lasten), die tot een compensatie van maximaal 50% van de lasten kan leiden.

De rechtbank overwoog inzake de gevolgen voor de huurprijs het volgende:

‘‘Voor de periode dat de horeca als gevolg van de overheidsmaatregelen geheel gesloten was, van 14 oktober 2020 tot het moment dat de horeca weer (met beperkende maatregelen) open mag, acht de kantonrechter, gelet op het hiervoor weergegeven uitgangspunt, een huurkorting van 25% redelijk, rekening houdend met een tegemoetkoming vaste lasten van 50%. Of [gedaagde] dit bedrag wel of niet zal krijgen, doet daar niet aan af. Voor een andere verdeling is in dit kort geding geen plaats, nu [gedaagde] geen opening van zaken wenst te geven over zijn financiële positie.

Voor de periode dat opening beperkt mogelijk was (1 juni 2020 tot 14 oktober 2020) en in de toekomst met beperkende maatregelen geopend kan zijn, geldt dat niet kan worden beoordeeld wat de gevolgen van de onvoorziene omstandigheden voor beide partijen moeten zijn in hun huurverhouding bij gebreke van vooral een financiële onderbouwing daarvan door [gedaagde] . [gedaagde] heeft de gelegenheid verzocht om alsnog een financiële onderbouwing in het geding te brengen, wat hij om hem moverende redenen niet bij voorbaat wilde doen. Gelet op het (spoedeisende) karakter van een kort gedingprocedure is voor bewijslevering geen plaats en evenmin voor een feitelijke onderbouwing van de stellingen, nu dat eerder in de procedure had kunnen gebeuren."

Kortom, vanaf het moment van de gedwongen sluitingen (14 oktober 2020) tot het moment dat er weer (beperkt) geopend kan worden, kan huurder volstaan met betaling van 75% van de oorspronkelijke huurprijs. Daarbij gaat de rechtbank dus uit van een tegemoetkoming van overheidswege van 50% voor de vaste lasten. En voor de periode dat er wel beperkte openingsmogelijkheden waren, kon huurder geen huurkorting toepassen, hetgeen ermee verband hield dat hij geen openheid van zaken had gegeven over zijn financiële positie, terwijl de financiële positie van een huurder (inclusief de financiële positie vóór de coronacrisis) wel een relevante omstandigheid is in het kader van de te maken afweging.

Indien u meer informatie wenst over dit onderwerp dan wel andere vragen heeft, kunt u contact opnemen met een van de advocaten van Vink & Partners Legal and Tax.