Corona en huur(korting)

De coronacrisis houdt de wereld inmiddels al enige tijd in haar greep. Ook in verhuurder-huurderrelaties heeft deze crisis haar sporen flink nagelaten.  Zo zijn er inmiddels de nodige rechterlijke uitspraken verschenen, waarin een oordeel werd geveld over de huurprijs in het licht van genoemde crisis en navenante beperkende maatregelen, zoals de gedwongen overheidssluitingen.

Alhoewel er uiteraard wel het nodige voor te zeggen valt om de coronacrisis te bestempelen als een onvoorziene omstandigheid, is daarmee niet de vraag beantwoord wat voor gevolgen dit dan moet hebben op de huurovereenkomst en dan in het bijzonder op de huurprijs.  De wettelijke regeling van de onvoorziene omstandigheden luidt als volgt:

Artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek

1.  De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Zoals uit deze wettelijke bepaling volgt, dienen er onvoorziene omstandigheden te zijn als gevolg waarvan de wederpartij (bijvoorbeeld de verhuurder) niet mag verwachten dat de huidige overeenkomst (d.w.z. de contractsvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld de huurprijs) ongewijzigd in stand blijft. En na eerst vastgesteld te hebben dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, is vervolgens de vraag hoe de rechter de overeenkomst dient te wijzigen  (‘‘De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen.’’).

Zoals hierboven aangegeven, zijn er inmiddels sinds de uitbraak van de coronacrisis de nodige rechterlijke uitspraken gewezen waarin een oordeel wordt gegeven over de huurprijs. De rode draad lijkt te zijn dat in ieder geval gedurende de tijd van de gedwongen overheidssluitingen, de huurder kan volstaan met betaling van een lagere huurprijs die in bepaalde gevallen zelfs bepaald is op 50% van de huurprijs.

In een onlangs gepubliceerd vonnis in kort geding van Rechtbank Rotterdam speelde eveneens de vraag of de huurder een korting op de huurprijs diende te krijgen als gevolg van de coronacrisis. De rechtbank overwoog als volgt:

‘‘Anders dan de gemachtigde van [huurder]  heeft bepleit, kan de vraag of en in welke mate een recht bestaat op huurprijsvermindering dan ook niet in zijn algemeenheid worden beantwoord, zoals hij lijkt te betogen. Het enkele feit dat er een coronacrisis met overheidsmaatregelen is, is daarvoor onvoldoende, omdat daarvoor immers alle omstandigheden van het geval relevant zijn. Met name zal van belang zijn wat partijen zijn overeengekomen, de hoedanigheid van partijen, in hoeverre de huurder door de overheidsmaatregelen werd geraakt, de mate waarin de huurder van door de overheid is gecompenseerd en in hoeverre de huurder anders had kunnen of moeten handelen, alsmede de belangen en de financiële positie van de verhuurder. Het enkele verlies van omzet in die periode is van groot belang, maar niet zonder meer doorslaggevend.’’

Verder overwoog de rechtbank:

‘‘Ook is onduidelijk hoe de financiële positie van [huurder] was voorafgaand aan de coronacrisis.’’

Zoals de rechtbank overwoog – en dat kwam voor zover wij kunnen zien eerder niet aan de orde, althans niet zo expliciet – zijn alle omstandigheden van het geval relevant. Daarbij slaat zij ook acht op de hoogte van de steunmaatregelen van de overheid. Deze overheidsmaatregelen zijn inmiddels - dat wil zeggen per 1 januari 2021 met terugwerkende kracht - gewijzigd/verhoogd en derhalve anders dan voorheen. Ook dient naar ons oordeel acht te worden geslagen op de financiële positie van de huurder, voorafgaand aan de coronacrisis, en op de financiële positie van de verhuurder.

Vink & Partners Legal and Tax heeft in verschillende zaken, waarin verhuurders werden bijgestaan, zich steeds op het standpunt gesteld dat er naar alle omstandigheden, zoals bijvoorbeeld de wijze waarop de betreffende huurder concreet overheidssteun heeft genoten en de financiële positie van huurder voorafgaand aan de coronacrisis en de financiële positie van verhuurder, gekeken dient te worden en dat daarom de benadering dat de huurder kan volstaan met betaling van 50% van de huur, vaak nogal kort door de bocht zal zijn. Huurder zal naar ons oordeel zijn schade moeten onderbouwen, zoals ook volgt uit bovenbedoelde rechtbankuitspraak. In deze uitspraak komt dat goed naar voren. Aangezien - naar ons oordeel - alle omstandigheden van het geval betrokken moeten worden, zal de hoogte van de huurkorting per geval moeten worden beoordeeld en zal de uitkomst derhalve van geval tot geval kunnen verschillen. Daarbij zou dus naar ons oordeel ook acht geslagen moeten worden op de financiële positie van de verhuurder, temeer deze vaak ten aanzien van het verhuurde object ook eigen financiële verplichtingen zal hebben jegens de bank. Ons is echter nog geen geval bekend dat verhuurder de ‘last’ die hij in de vorm van huurkorting krijgt met zijn bank kan delen. In dat kader verscheen onlangs een artikel in het Vastgoedjournaal genaamd Vastgoed Belang: 'Noodoproep aan banken om over de brug te komen'.

Indien u meer informatie wenst over dit onderwerp dan wel andere vragen heeft kunt u contact opnemen met een van de advocaten van Vink & Partners Legal and Tax.