Heeft een huurder toestemming nodig van zijn verhuurder voor onderverhuur?

In een recente uitspraak van Hof Den Bosch kwam de vraag aan de orde of het een huurder toegestaan was om onder te verhuren zonder toestemming van de verhuurder. In deze zaak had een huurder van bedrijfsruimte (meermaals) onderverhuurd.  De verhuurder stelde zich op enig moment op het standpunt dat dit niet toegestaan was en diende een vordering in bij de rechter tot beëindiging van de huurovereenkomst.    

In de huurovereenkomst stond het volgende:

‘‘Conform schriftelijk verzoek van huurder, wordt huurder toestemming verleend het gehuurde onder te verhuren onder voorwaarde dat degene die onderhuurt voldoet aan de in het maatschappelijk verkeer geldende eisen van goed ondernemerschap.’’

Echter, zoals vaak het geval is bij huurovereenkomsten, waren er ook algemene bepalingen van toepassing op de huurovereenkomst (ROZ-model). In deze algemene bepalingen stond als uitgangspunt vermeld dat onderverhuur verboden was zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder. Ook stond in de algemene bepalingen vermeld dat een verleende toestemming van verhuurder eenmalig was en niet gold voor andere gevallen. En dat deze toestemming van verhuurder enkel schriftelijk kon worden verleend.

De vraag was nu of het de huurder nu wel of niet was toegestaan onder te verhuren zonder toestemming van verhuurder.

De verhuurder voerde aan dat een toestemming om te onderverhuren slechts eenmalig gegeven wordt en dat uit de algemene bepalingen volgt dat iedere keer opnieuw toestemming moet worden gekregen. De huurder verweerde zich met de stelling dat dit niet het geval was, nu reeds in de huurovereenkomst toestemming was verleend (‘‘Conform schriftelijk verzoek van huurder, wordt huurder toestemming verleend het gehuurde onder te verhuren’’) en dat de algemene bepalingen in dit verband verder zonder betekenis waren. Volgens huurder zou de laatste zinsnede (‘‘onder voorwaarde dat degene die onderhuurt voldoet aan de in het maatschappelijk verkeer geldende eisen van goed ondernemerschap.’’) zinledig zijn indien het uitsluitend aan verhuurder zou zijn om te beoordelen of de (potentiele) onderhuurder voldoet aan de eisen van goed ondernemerschap.

Het hof overwoog dat bij het oordeel betrokken diende te worden dat het uitgangspunt van de algemene bepalingen was dat het gehuurde niet mocht worden onderverhuurd en dat de aanvankelijke insteek tussen partijen was dat onderhuur niet was toegestaan. Dit leidde volgens het hof eerder tot een beperkte uitleg dan tot een ruime uitleg van de bepaling.

Verder kende het hof gewicht toe aan het feit dat huurder - ter gelegenheid van de eerste keer dat onderverhuurd werd; nadien gebeurde het meerdere keren - daadwerkelijk toestemming had gevraagd om te mogen onderverhuren. De stelling van huurder dat dit enkel gedaan was omwille van de goede verstandhoudingen, werd niet gevolgd door het hof. In dat verband werd door het hof belang gehecht aan de (instemmende) reactie van verhuurder op de gevraagde toestemming. Deze reactie was namelijk zeer uitvoerig en vermeldde dat de goedkeuring alleen van toepassing was op dit geval en dat voor eventuele toekomstige onderhuursituaties opnieuw goedkeuring vereist was. Hierop werd door huurder verder niet meer gereageerd.

Het hof kwam tot het eindoordeel dat het huurder niet toegestaan was om onder te verhuren zonder toestemming van verhuurder, waardoor huurder het gehuurde moest ontruimen.

Toegegeven, er speelde meer in deze zaak. Dat neemt echter niet weg dat uit deze uitspraak is op te maken dat indien een huurder het recht wil hebben om aan een derde onder te verhuren, zonder dat daarvoor voorafgaande toestemming van verhuurder is vereist, dit recht duidelijk in de huurovereenkomst moet laten opnemen, nu enige onduidelijkheid zeer nadelig kan uitpakken. Zeker nu de algemene bepalingen, die vaak van toepassing zijn op huurovereenkomsten, het uitgangspunt bevatten dat onderverhuur zonder toestemming van verhuurder verboden is.

Indien u vragen heeft over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. P. Contreras, advocaat verbonden aan Vink & Partners Legal and Tax.